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부동산의 보이지 않는 진실 1. 물가상승률
자본주의 사회에 살고 있는 모든 분들은 인플레이션을 알아야 합니다.
물가상승률은 중력과 같다.
아무리 뛰어난 수익률을 자랑해도
어디까지나 명목상의 수익률이고 명목상의 가격 상승일 뿐이다.
물가상승률을 감안한 수익률을 파악하지 못하면 허상에 속게 된다.
물가상승률은 수익률을 갉아먹는 괴물이다.
물가상승률을 뛰어넘지 못하는 수익률이 무의미한 이유다.
물가상승률은 대체적으로 경제가 좋을 때 높고
안 좋을 때 낮게 나타난다.
경제성장이 높게 진행될 때
물가상승률도 높고 경제성장이 늦을 때 물가상승률도 낮다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
결국 진짜 수익률은 명목 수익률에서 물가 상승률을 빼야 합니다.
수익률 = 명목 수익률 - 물가 상승률
왜냐하면 통화량이 증가함에 따라서
물가가 꾸준히 오르기 때문입니다.
물가가 오르면
우리의 구매력은 감소합니다.
다시 말하면,
예전에는 10000원으로 짜장면을 3번 사먹을 수 있었는데
지금은 2번 사먹을 수 있습니다.
부동산의 보이지 않는 진실 2. 가구 수 변화
부부가 이혼을 하면 2인 가구부터 5인 가구까지 살던 식구들이
뿔뿔이 흩어지게 된다.
각자 부모 집으로 돌아가는 선택을 할 수도 있지만
대체적으로 새로운 가구로 독립해 살아간다.
이들에게도 반드시 주택이 필요하다.
필요 거주 공간이 줄어들 수는 있어도
새로운 주택이 필요하다.
이혼 건수가 매년 11만 건이나 된다면
필연적으로 1건당 2가구가 발생한다.
원래 살던 곳에 사는 가구도 있고,
본가에 들어가는 가구도 있겠지만
이혼 건수만큼 새로운 가구가 생기며 그만큼 주택이 꼭 있어야 한다.
혼인 건수가 매년 30만 건이고 이혼 건수가 매년 11만 건이다.
이 둘을 합치면 매해 새롭게 필요한 주택은 약 41만 건이다.
물론 이들에게 필요한 주택이 신규로 건설한 주택일 필요는 없다.
신축 건물이든 그렇지 않든 해마다 41만 건의 주택 수요가 있다는 점이 중요하다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
* 2020년 혼인, 이혼 통계
1) 2020년 혼인 건수 : 21.4만 건
2) 2020년 이혼 건수 : 10.6만 건
혼인 건수는 이 책을 출간될 당시보다 많이 줄었습니다.
요즘 결혼을 안한다는 말이 실감이 되는 통계입니다.
2020년 통계를 통해 알 수 있는 사실은
혼인 건수가 매년 21만 건이고 이혼 건수가 매년 10만 건이기 때문에
이 둘을 합치면 매년 새롭게 필요한 주택은 31만 건입니다.
부동산의 보이지 않는 진실 3. 멸실
식품에 유통기한이 있듯이
부동산에도 유통기한이 있습니다.
주택이 멸실되는 것은
어디까지나 더 이상 사람이 살기 힘들다는 판단이 내려질 때다.
멸실되기 전에 이미 주택은 발효가 시작된다.
주택이 썩기 시작하면 그 주택에서 사람들의 엑소더스가 시작된다.
계속 살고 싶어도 벽에 금이 가고 배관이 썩어 녹물이 나오는 등
더 이상 살기 힘들다는 판정을 받게 된다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
즉, 주택이 매년 멸실됩니다.
그렇다면, 얼마나 많은 주택이 멸실될까요?
* 멸실 현황 (2019, 통계청)
| 합계 | 단독주택 | 다가구 | 연립주택 | 다세대주택 | 아파트 |
| 126,676 | 51,647 | 31,357 | 6,282 | 12,314 | 25,076 |
약 12만 6천개가 멸실됩니다.
부동산의 보이지 않는 진실 4. 주택 건설 과정
주택은 하루 아침에 건설되는 것이 아닙니다.
인허가를 승인받는다고 모두 주택 건설이 되는 것은 아니다.
인허가를 받은 후 1년 안에 착공,
즉 건물을 짓기 시작해야 한다.
1년 안에 하지 못하면 한 번, 기간을 연장할 수 있다.
착공해서 완성되는 준공까지의 기간은 법에 명시되어 있지 않지만
인허가를 한다고 해서 꼭 준공까지 가는 것은 아니다.
경기나 자금 사정 등 여러 상황이 좋은가 나쁜가를 고려하여
착공에 들어가거나 취소하기도 한다.
이런 이유로 인허가에서 착공 후 준공까지
2~3년 걸리는 것이 기본이고 그 이상 걸릴 수도 있다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
* 주택 건설 과정
인허가 -> 착공 -> 준공
이런 일련의 과정이 2~3년 정도 걸립니다.
만약에 중간에 일이 틀어진다면
주택 공급이 원활하지 않을 수 있습니다.
부동산의 보이지 않는 진실 5. 한국 인구구조
문제는 한국이다.
한국은 고령화사회에서 고령사회가 되는데
빨리 빨리 문화처럼 18년밖에 안 걸리는 것도 모자라
고령사회에서 초고령사회로 이전하는 데는
눈 깜짝할 사이인 8년이면 족하다.
급격히 노인인구가 많아진다는 점 때문에
다른 국가에 비해 충분히 대비하지 못할 위험이 존재한다.
서서히 대비해온 국가들에 비해서
여러 문제가 도출될 가능성이 많다는 우려가 결코 우려가 아니다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
한국의 고령화 속도는 전 세계에서 가장 빠르며,
출산율은 가장 낮고, 노후 빈곤율은 약 50%에 이릅니다.
이런 상황을 인지하시고 대비하셔야 합니다.
손주은 회장님 강연 : 인구구조의 변화
1) 인구구조가 종 모양일 때, 경제는 빠르게 성장합니다.
2) 한국의 30년 경제성장률은 평균 10%였습니다.
- 생산가능인구 비율이 높았기 때문에 가능했습니다.
국가에는 생산활동에 참여하는 사람이 많을수록 좋다.
이를 '생산가능인구'라고 한다.
일을 해서 소득이 생겨야 정부는 세금을 거둘 수 있고
다양한 정책을 펼칠 수 있다.
유아에서부터 노인에 이르기까지의
인구구성이 삼각형에서 마름모꼴 모형일 때
가장 이상적이다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
3) 이는 전 세계에 없는 사례입니다.
4) 그런데, 2050년 한국의 인구구조는 역피라미드 모양이 됩니다.
5) 즉, 소득의 70~80%가 세금으로 나가게 됩니다.
6) 저성장, 인구감소, 단순 업무 일자리 감소는 지속적인 문제가 될 것입니다.
7) 해결방안 : 천재가 나와야 합니다.
8) 뉴칼라 : 학력보다는 실무 능력이 중요합니다.
부동산의 보이지 않는 진실 6. 아파트 특징
주택의 형태는 아파트, 빌라, 오피스텔 등 다양합니다.
그런데, 많은 분들이 아파트를 선호합니다.
왜 그럴까요?
아파트는 보안성뿐만 아니라 점차 편리성까지 갖췄다.
아파트 단지에 도서관, 수영장, 헬스장은 물론이고
커피숍, 대형 마트를 유치하기도 한다.
그러면서 타인과는 구별되는 배타성을 띠기도 한다.
단지 사람이 아니면 통행하지 못하도록 한다.
엄연히 사유재산이라는 이름으로 외부와 차단한다.
이 모든 편리성과 보안은 어디까지나 입주민들의 관리비에서 나온다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
요즘 대단지 아파트의 시설은 정말 훌륭합니다.
부동산 보이지 않는 진실 7. 강남 접근성
입지를 선택할 때 고려해야 할 것 중 하나가
바로 강남 가는 교통편이 얼마나 편하고 좋은가이다.
최근 지하철 9호선이 뚫리며
9호선이 통과하는 지역의 주택가격이 오른 것을 비롯해
인천 공항철도와 9호선이 연결되면서
인근 지역의 가격도 함께 움직일 정도다.
버스도 새롭게 신설된 Metropolitan Bus의 약자인
Mbus의 경우에도 강남으로 가는 광역급행버스로
강남 접근성을 높이는 역할을 하며
강남에서 얼마나 가깝나에 따라 주택가격이 변동하고 있다.
- 이재범, 김영기 '부동산의 보이지 않는 진실'
부동산을 선택할 때 고려하는 요소는 여러 가지가 있습니다.
교통, 학군, 편의시설 등입니다.
교통을 생각할 때 강남 접근성도 디테일하게 고려하시면
좋은 선택을 하는데 도움이 될 것입니다.